Het Havenbedrijf is het directe en enige aanspreekpunt voor zowel de al binnen de Rotterdamse haven gevestigde klanten als bedrijven die zich hier mogelijk willen vestigen. Bekijk de kaders waarin het Havenbedrijf handelt bij de uitgifte in ondererfpacht en verhuur van gronden in de Rotterdamse haven.

Havenbedrijf Rotterdam N.V. beheerder en ontwikkelaar

Doel van Havenbedrijf Rotterdam NV (hierna: HbR) is de versterking van de concurrentiepositie van de Rotterdamse haven als logistiek knooppunt én industriecomplex van wereldniveau. Niet alleen in omvang, maar ook in kwaliteit. De kerntaken van HbR zijn de duurzame ontwikkeling, beheer en exploitatie van de haven en het handhaven van de vlotte en veilige afhandeling van de scheepvaart.

HbR creëert economische en maatschappelijke waarde door samen met klanten en stakeholders duurzame groei te realiseren in de haven van wereldklasse. Met slim uitgiftebeleid is HbR in staat om de juiste klanten op de juiste locatie te vestigen, zodat onderlinge synergie kan ontstaan en de unieke kenmerken van de Rotterdamse haven – zoals diepgang, bereikbaarheid en grootte van de terreinen – optimaal benut kunnen worden.

De Rotterdamse haven strekt zich uit over een afstand van ruim veertig kilometer van de Tweede Maasvlakte tot en met de stadshavens in de Waalhaven. Daarnaast is HbR sinds 2013 verantwoordelijk voor de ontwikkeling en exploitatie van Dordrecht Inland Seaport. De Rotterdamse haven en Dordrecht Inland Seaport worden ook wel samen omschreven als het Haven- & Industriecomplex. Voor de eenvoud wordt hierna verwezen naar de Rotterdamse haven.

HbR is het directe en tevens enige aanspreekpunt voor zowel de al binnen de Rotterdamse haven gevestigde klanten als de bedrijven die zich hier mogelijk willen vestigen. Daarbij kan het gaan om de huur of (onder)erfpacht van al uitgegeven percelen grond en/of water, greenfieldlocaties, maar ook over de verhuur van kantoor- en bedrijfsruimtes, loodsen en/of ander vastgoed.

Op deze pagina worden de kaders aangegeven waarbinnen HbR handelt bij de uitgifte in ondererfpacht en verhuur van gronden in de Rotterdamse haven. Aangezien HbR al geruime tijd geen onderdeel meer is van de gemeente Rotterdam, heeft deze informatie een zelfstandige status ten opzichte van het gemeentelijke erfpacht- en huurbeleid. Voor de eenvoud wordt hierna verwezen naar de gemeente.

De verhuur van kantoor- en bedrijfsruimtes blijft hier verder buiten beschouwing. Bekijk voor meer informatie over dit onderwerp de pagina vastgoed.

Historie

De bedrijventerreinen, de havenbekkens en de daaraan grenzende percelen water, die onderdeel uitmaken van de Rotterdamse haven, ook wel aangeduid als de haventerreinen, zijn voor het overgrote deel eigendom van de gemeente. Tot 1 januari 2004 werd de Rotterdamse haven door de gemeente zelf beheerd, geëxploiteerd en ontwikkeld. Deze kerntaak was tot deze datum belegd bij de door de gemeente gedreven dienst die destijds bekend stond als het Gemeentelijk Havenbedrijf Rotterdam.

Met ingang van 1 januari 2004 heeft de gemeente het Gemeentelijk Havenbedrijf Rotterdam verzelfstandigd en ondergebracht in de door haar opgerichte naamloze vennootschap Havenbedrijf Rotterdam NV. Bij de oprichting heeft de gemeente daarbij nagenoeg de gehele door het Gemeentelijk Havenbedrijf Rotterdam gedreven onderneming (dat wil zeggen: nagenoeg alle vermogensbestandsdelen van deze dienst) ingebracht in HbR. Met betrekking tot de haventerreinen binnen de Rotterdamse haven heeft de gemeente echter slechts de economische eigendom in combinatie met een eeuwigdurende hoofderfpacht (hierna: Hoofderfpacht) ingebracht. De gemeente heeft hiermee willen bewerkstelligen dat zij nog enige invloed kon uitoefenen op het door HbR gevoerde beheer en de exploitatie van deze haventerreinen. Over de werking van deze inbreng van deze haventerreinen wordt hierna verder ingezoomd.

Als tegenprestatie voor de inbreng heeft de gemeente alle aandelen in HbR verkregen. Met de realisatie en de ontwikkeling van de Tweede Maasvlakte in 2008 is de eigenaar van de door landaanwinning ontstane gronden, de Staat der Nederlanden (hierna: de Staat), de tweede aandeelhouder van HbR geworden. Om ervoor te zorgen dat de Tweede Maasvlakte onder het beheersgebied van HbR valt, hebben de Staat en de gemeente de gronden van de Tweede Maasvlakte belast met een recht van ondererfpacht ten gunste van HbR.

INBRENG VAN; VESTIGING HOOFDERFPACHT (ONDER OPSCHORTENDE VOORWAARDE)

Zoals hiervoor is genoemd heeft de inbreng van de haventerreinen in HbR in twee stappen plaatsgevonden.

Stap 1: de inbreng in economische zin

Bij de verzelfstandiging heeft de gemeente het economische eigendom van de haventerreinen bij HbR ingebracht en heeft zij tevens ten behoeve van HbR een volmacht econoom afgegeven. Met deze volmacht heeft HbR de bevoegdheid verkregen tot het – in naam van de gemeente – verrichten van alle beheers- en beschikkingsdaden en/of alle andere handelingen met betrekking tot de ingebrachte Haventerreinen, alsof HbR ten aanzien van deze haventerreinen ook goederenrechtelijk/juridisch eigenaar zou zijn geweest. Op basis hiervan is HbR onder andere gerechtigd/bevoegd om gebruiksrechten aan klanten te verlenen dan wel deze (overeenkomstig de toepasselijke uitgiftevoorwaarden) te beëindigen;

Stap 2: de inbreng in juridische zin

Daarnaast heeft de gemeente Rotterdam ten gunste van HbR de Hoofderfpacht van de haventerreinen gevestigd, waardoor HbR ook het volle genot van deze terreinen heeft verkregen. Dit geldt echter alleen ten aanzien van haventerreinen, die ten tijde van de inbreng, (nog) niet belast waren met een zakelijk recht ten gunste van bestaande klanten. Daarbij gaat het om de door de gemeente aan die klanten verleende erfpacht- en/of huuraanvullende opstalrechten. Omdat per 1 januari 2004 al een substantieel deel van de haventerreinen belast was met deze zakelijke rechten heeft de gemeente er destijds voor gekozen om ten aanzien van die met zakelijke rechten belaste onroerende zaken de Hoofderfpacht te vestigen onder de opschortende voorwaarde van beëindiging van het zakelijk recht waarmee de betreffende onroerende zaak (destijds) was voorbelast. Concreet houdt dit dus in dat de Hoofderfpacht op deze categorie terreinen pas formeel tot stand komt op het moment dat het bestaande zakelijke recht beëindigd wordt.

'Ken je klant'-check

Om een beter beeld te krijgen van de integriteit van onze klanten, verricht HbR naar iedere nieuwe klant die zich in de Rotterdamse haven wil vestigen een zogenaamde 'Ken je klant'-check. Met behulp van deze check probeert HbR te voorkomen dat er zich bedrijven in de haven vestigen die niet de juiste waarde aan de Rotterdamse haven toevoegen.

Voor deze check vragen wij nieuwe klanten/partijen om het klantformulier in te vullen. Dit geldt voor alle partijen die in aanmerking willen komen voor de uitgifte van een greenfieldlocatie(s), maar ook voor alle partijen die voornemens zijn te gaan (onder)huren bij reeds in de Rotterdamse haven gevestigde bedrijven, alsmede voor partijen die een bestaande uitgifte wensen over te nemen.

Uitgiftebeleid

HbR geeft in beginsel kale / onbebouwde terreinen uit. Voor terreinen die aan water gelegen zijn, geeft HbR ook een ligplaats uit. Deze uitgifte is altijd tijdelijk en kan plaatsvinden in de vorm van een verhuring of een uitgifte in (onder)erfpacht. HbR investeert in de openbare infrastructuur om en nabij de haventerreinen. Investeringen op de terreinen die aan klanten worden uitgegeven, zijn echter primair de verantwoordelijkheid voor de betreffende klant.

Vanuit de level playing field gedachte hanteert HbR voor de uitgifte van terreinen in de Rotterdamse haven zoveel mogelijk dezelfde voorwaarden. De belangrijkste voorwaarden daarbij zijn:

Algemene Voorwaarden

• Op deze meeste uitgiften zijn naast de bijzondere bepalingen van het contract ook algemene bepalingen van toepassing. Sinds 2015 zijn de 'Algemene Bepalingen voor Gebruiksrechten Havenbedrijf Rotterdam N.V. 2015' (hierna: AB 2015) van toepassing op de uitgifte van terreinen. Engelse versie: 'General Terms for Rights of Use'
• Op de uitgifte van terreinen vóór het jaar 2015 zijn andere algemene bepalingen van toepassing. In de erfpachtakte of huurovereenkomst staat welke bepalingen van toepassing zijn. Deze zijn in alle gevallen ingeschreven in de openbare registers en kunnen dan ook door eenieder bij het Kadaster opgevraagd worden. Je kunt de algemene bepalingen die van toepassing zijn op de uitgifte, ook opvragen bij de afdeling SPC Contractmanagement van HbR.

Verplichting om het terrein te bebouwen en bij voortduring te gebruiken

• Bij het aangaan van een nieuwe/hernieuwde uitgifte komt HbR met de specifieke terreingebruiker overeen welke bebouwing op het uit te geven terrein gerealiseerd gaat worden. Dit wordt vastgelegd in de bijzondere bepalingen die van toepassing zijn op de uitgifte. Daarbij dient het overigens wel te gaan om bebouwing die in dienst staat van de door de gebruiker beoogde activiteiten op het terrein. HbR stelt daarbij wel de standaard voorwaarde dat de gebruiker binnen twee jaar na het aangaan van de uitgifte begint met de realisatie van de bebouwing. Deze verplichting staat uitgebreider beschreven in artikel 19.1 van de AB 2015. Met dit artikel beoogt HbR de ontwikkeling van de haven te stimuleren en tracht HbR te voorkomen dat terreinen langdurig leeg komen te liggen.
• Volledigheidshalve wijzen wij erop dat een gebruiker het terrein ook bij voortduring dient te gebruiken en dient hij er voor te zorgen dat het terrein in goede staat verkeert. Zie hiervoor ook artikel 20 van de AB 2015.

Gebruik van het terrein

• In de vestigingsakte of huurovereenkomst staat beschreven op welke wijze – en voor welke (havengerelateerde) activiteiten – het terrein gebruikt mag worden. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van HbR is het niet toegestaan om het terrein voor andere doeleinden te gebruiken dan partijen op voorhand overeengekomen zijn. Voor meer informatie hierover wordt verwezen naar artikel 4 van de AB 2015.

Afscheiden van het terrein

• De gebruiker dient zijn terrein te allen tijde afgescheiden te houden van zowel de openbare weg als naburige aangrenzende percelen grond. Deze verplichting staat uitgebreider beschreven in artikel 19.5 van de AB 2015. Met de in dit artikel opgenomen verplichting(en) waarborgt HbR dat bedrijven hun activiteiten op het eigen terrein uitvoeren (lees: achter het eigen hekwerk). Hierdoor blijft afval op het terrein van de gebruiker en zijn terreinen minder goed toegankelijk en zo minder aantrekkelijk voor kwaadwillenden. Door hekwerken voor te schrijven ontstaat daarnaast ook een uniform beeld. Bekijk voor nadere richtlijnen die HbR hanteert voor afscheidingen, het programma beeldkwaliteit.

Onder(ver)huren van het terrein

• Om te waarborgen dat in de Rotterdamse haven bedrijven gevestigd zijn die de juiste activiteiten ontplooien, is een terreingebruiker niet zonder toestemming van HbR gerechtigd om (een gedeelte van) het aan hem uitgegeven terrein (onder) te verhuren aan of meerdere derden. De terreingebruiker dient dan voorafgaand eerst schriftelijk toestemming van HbR te verkrijgen. HbR zal deze toestemming daarbij niet op onredelijke gronden weigeren. Wel kan het zo zijn dat HbR een of meerdere voorwaarden verbindt aan diens toestemming. Deze verplichting is uitgebreider beschreven in artikel 25 en artikel 36 van de AB 2015.

Overdragen van een gebruiksrecht

• Om te waarborgen dat in de Rotterdamse haven bedrijven gevestigd zijn die de juiste activiteiten ontplooien, is ook voor het overdragen van een recht van (onder)erfpacht op een uitgegeven terrein, voorafgaande toestemming van HbR vereist. HbR zal deze toestemming niet op onredelijke gronden weigeren. Ook hier heeft HbR het recht nadere voorwaarden te verbinden aan diens toestemming. Deze verplichting is uitgebreider beschreven in artikel 25 en artikel 36 van de AB 2015. Voor de overdracht van een verhuurd terrein is nadrukkelijk de medewerking van HbR vereist. Dit wordt vormgegeven door middel een contractsovernemingsovereenkomst, waarbij HbR, de bestaande huurder en de nieuwe huurder partij zijn.

Overdrachtsbelasting bij uitgifte én verlenging recht van erfpacht

• Op basis van de Wet van Belastingen van Rechtsverkeer is de verkrijger van een onroerende zaak belastingplichtig (https://wetten.overheid.nl/BWBR0002740/2018-01-01). Op basis van deze wettelijke verplichting geldt dit ook voor de verkrijger van zakelijke rechten, zoals (onder)erfpachten. Dit betekent dat de mogelijkheid bestaat dat de verkrijger overdrachtsbelasting is verschuldigd aan de fiscus. Deze belastingplicht kan daarbij ontstaan bij de uitgifte van een nieuwe ondererfpacht, maar ook bij de verlenging daarvan en/of de overdracht aan derden. HbR adviseert (potentiële) gebruikers om tijdig notarieel en/of fiscaal advies omtrent dit onderwerp in te winnen. De hoogte van de verschuldigde overdrachtsbelasting kan immers substantieel zijn (met ingang van 1 januari 2021 bedraagt deze immers 8% van de gekapitaliseerde canonverplichting).

Terugleverplicht bij einde looptijd

• De gebruiker dient het terrein bij het einde van de uitgifte op hoogte, geëgaliseerd, vrij van de bebouwing(en), geheel ontruimd en in de staat waarin hij het terrein van HbR ontvangen heeft, weer aan HbR af te leveren. Dit geldt ook voor de (milieukundige) staat van de bodem. Bij de uitgifte van een terrein stellen HbR en de gebruiker samen de staat van de bodem vast. Dit doen zij bij het einde van de looptijd wederom. Indien er een verschil is in de toestand van de bodem, doordat deze bijvoorbeeld tijdens de duur van het gebruiksrecht vervuild is geraakt, is de gebruiker hiervoor in beginsel aansprakelijk. Deze verplichting staat uitgebreider beschreven in artikel 32 van de AB 2015.

Gebruiksvergoeding

• Voor het gebruiken van een terrein betaalt de gebruiker een gebruiksvergoeding. Deze vergoeding geldt per m² per jaar. Deze gebruiksvergoeding wordt jaarlijks aangepast aan het verloop van de door het CBS te publiceren Consumenten Prijsindex, alle huishoudens afgeleid (CPI).
• Daarnaast kan na iedere periode van 25 jaar zowel de gebruiker als HbR verlangen dat deze gebruiksvergoeding algeheel wordt herzien. Bij een herziening is het de bedoeling dat de gebruiksvergoeding wordt aangepast naar de prijzen die op dat moment voor vergelijkbare terreinen worden overeengekomen.
• De wijze waarop geïndexeerd en herzien kan worden, is in de artikelen 8 en 9 van de AB 2015 uitgebreider beschreven. Het verhuren of in (onder)erfpacht uitgeven van een terrein wordt vanuit fiscaal opzicht gezien als een dienst waarover btw wordt berekend.

Vergunningen

• De gebruiker van een terrein is zelf gehouden om de voor zijn activiteiten en of inrichting benodigde vergunningen te verkrijgen.
• Voor de WABO heeft HbR in samenwerking met haar partners DCMR, Deltalinqs de Vergunningswijzer WABO opgesteld.

Beeldkwaliteit

• In de haven vervangt het Quality-team (ook wel Q-team) sinds 2007 de welstandscommissie van de gemeente Rotterdam.
• Het Q-team komt periodiek samen om voorgenomen bebouwing op haventerreinen te toetsen.
• Lees meer over programma Beeldkwaliteit.